Trapaças & Ficções – O Admirável Mundo das Imobiliárias (Parte II)

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Quando se desabafa com alguém, inadvertidamente, que se está interessado em alienar determinado imóvel ou propriedade que nos pertence, pode acontecer que, sem se expectar, se esteja a iniciar um longo período de «dores de cabeça». Especialmente se o imóvel/propriedade (o «produto») é cobiçado por interessados que circundam o «produto» como “abutres”, mas que, evidentemente, pretendem adquiri-lo por metade do preço que os Proprietários pretendem por ele, mesmo que o preço esteja de acordo com o Valor de Mercado e não seja especulativo. E tudo, em parcerias “sujas”, os “abutres” e as “seitas” congeminam, na tentativa de levar a transacção a bom porto a favor do "abutre" (contraditório, não é?), recheados de «boa-fé» e carregados de «profissionalismo».

Sem que se aguarde, logo aparece um Consultor Imobiliário a tocar à campainha do Proprietário, a confidenciar que tem interessados no bem, mesmo sem ainda ter visitado e analisado o bem ou mesmo sem ter conhecimento do valor que se pretende pelo bem (logo adiantando entre dentes o preço que o "abutre" está disposto a reembolsar): um homem engravatado e bem-falante, simpatia a jorrar pelos lábios, conhecimento do “métier” a «dar com um pau»; ou uma mulher bem arranjada e bem-falante, simpatia a jorrar pelos lábios, conhecimento do “métier” a «dar com um pau». Todos eles são iguais - até nos apercebermos que há uns mais iguais do que outros. Mas nada como ter cautelas. É que, do conhecimento do “métier” a «dar com um pau», para além do rebaixamento do preço real do «produto» pode provir… «paulada».

Estando-se atento, enquanto quem angaria pressiona quem quer vender para a celeridade de ambos os outorgantes (Marca e Proprietário) rubricarem um Contrato de Mediação Imobiliária (CMI), exigido por Lei própria e de acordo com a «boa-fé», logo se diz que a Marca (em nome do respeito e estima pelos intervenientes), para que seja imaculada a eventual transacção do «produto», proporciona total acompanhamento jurídico, gratuito, em todas as fases do Processo: na Angariação (que conduz à assinatura do CMI); na assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV); na Escritura. Contudo, no Admirável Mundo das Imobiliárias, o inesperado está sempre escondido a letras do mesmo tamanho ou mais pequenas, no articulado dos CMI e nas intenções do Consultor Imobiliário «bem formado», quando pouco se entende do Direito que os rege. Por isso, antes de assinar um CMI, aconselha-se o recurso a um jurista, entendido na matéria e da estrita confiança do Proprietário, para analisar o referido CMI e evitarem-se surpresas – recorda-se que, quando algo corre mal numa tentativa de transacção, tudo está quase meticulosamente preparado para a responsabilidade ser imputada ao Proprietário ou ao Consultor Imobiliário “novato” e nunca à Marca, seja ela de renome ou de bairro. E deverá ter-se em conta que um CMI assinado em regime de exclusividade, por muitos que sejam os argumentos a defendê-lo, conduz a um vínculo difícil de revogar dentro do tempo (em alguns casos e em determinadas situações até fora dele) de duração do contrato quando o trabalho de promoção da Marca é inexistente ou fica aquém do prometido.

Nem todos os Proprietários usufruem de posses para recorrerem a um representante legal próprio, que os auxilie a ler com atenção o CMI proposto pelas Marcas e os acompanhe ao longo de todo o Processo de tentativa de transacção de um imóvel/propriedade. Contudo, sempre que se desconfia de alguma cláusula (ou falta dela) num CMI, há entidades específicas a que se pode recorrer para aconselhamento, como por exemplo a DECO, os Centros Nacionais de Informação e Arbitragem de Consumo, A Direcção-Geral do Consumidor, entre outras, cujos contactos podem encontrar-se na internet.   

Relativamente ao CMI, há pormenores que funcionam como alertas e que se aconselha tomarem-se como relevantes e em consideração: a Marca só deverá validar um CMI se tiver na sua posse informação referente a toda a documentação necessária para a transacção do «produto»; quando a Marca coloca em alguma das cláusulas do CMI que «algo» continua em vigor depois da cessação do contrato é aconselhável aferir se tal é viável do ponto de vista jurídico, isto é, se ficou registado o modelo de CMI que a Marca está a utilizar no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC); não se deverá pagar à Marca qualquer verba, adiantada, referente a alguma fase do Processo de transacção do «produto», sem que tal esteja contratualizado; sem haver transacção do imóvel/propriedade, as Marcas não podem obrigar os Proprietários a ceder os seus dados pessoais durante dez anos quando o contrato cessa ou é revogado; deverá confirmar-se que o Consultor Imobiliário que consta no contrato é o mesmo com quem foi tratada a angariação; deverá sempre ter-se muita cautela com as adendas/anexos aos CMI que se «assinam em branco» e, de igual forma, aferir o seu valor jurídico.

Relativamente ao CPCV não se deverá assinar o documento sem ser confirmado pelo jurista/solicitador de cada Cliente (Vendedor e Comprador) as pretensões acordadas, e é aconselhável não dar a posse do bem (o Vendedor entregar a chave do imóvel ao Comprador, por exemplo) antes de liquidado todo o valor acordado para a transacção. E deverá o Proprietário acautelar no CMI a percentagem que pretender receber com a assinatura do CPCV, desde que viável.

Relativamente à escritura, antes das assinaturas finais e do «champanhe» dever-se-á, mais uma vez, ver tudo com atenção com quem de direito.

Finalizando, no contacto com o Admirável Mundo das Imobiliárias (onde, como em todas as actividades, também se encontra alguma gente séria e competente) não se deixe enrolar por «falinhas mansas» nem tão-pouco com promessas que poderão não concretizar-se. Nunca se esqueça: o que não está escrito, não existe. E o que está escrito tem de ser verdadeiro e legal e, também, rubricado por si. E não deixe de «dar um salto» até às páginas das Marcas e dos Consultores Imobiliários na internet, principalmente nas redes sociais. Talvez, por aí, perceba que a insistência desmesurada nas palavras profissionalismo, formação, experiência, conhecimento, rigor, honestidade, dedicação, compromisso ou persistência, não signifique mais do que isto: ocultar logros.

Jorge Sá

(Jorge Sá não respeita o AO90)

(Imagem retirada da net)