Trapaças & Ficções – O Admirável Mundo das Imobiliárias (Parte II)
Quando se desabafa com alguém, inadvertidamente, que se está interessado em alienar determinado imóvel ou propriedade que nos pertence, pode acontecer que, sem se expectar, se esteja a iniciar um longo período de «dores de cabeça». Especialmente se o imóvel/propriedade (o «produto») é cobiçado por interessados que circundam o «produto» como “abutres”, mas que, evidentemente, pretendem adquiri-lo por metade do preço que os Proprietários pretendem por ele, mesmo que o preço esteja de acordo com o Valor de Mercado e não seja especulativo. E tudo, em parcerias “sujas”, os “abutres” e as “seitas” congeminam, na tentativa de levar a transacção a bom porto a favor do "abutre" (contraditório, não é?), recheados de «boa-fé» e carregados de «profissionalismo».
Sem que se aguarde, logo aparece um Consultor Imobiliário a tocar à campainha do Proprietário, a confidenciar que tem interessados no bem, mesmo sem ainda ter visitado e analisado o bem ou mesmo sem ter conhecimento do valor que se pretende pelo bem (logo adiantando entre dentes o preço que o "abutre" está disposto a reembolsar): um homem engravatado e bem-falante, simpatia a jorrar pelos lábios, conhecimento do “métier” a «dar com um pau»; ou uma mulher bem arranjada e bem-falante, simpatia a jorrar pelos lábios, conhecimento do “métier” a «dar com um pau». Todos eles são iguais - até nos apercebermos que há uns mais iguais do que outros. Mas nada como ter cautelas. É que, do conhecimento do “métier” a «dar com um pau», para além do rebaixamento do preço real do «produto» pode provir… «paulada».
Estando-se atento, enquanto quem angaria pressiona quem quer vender para a celeridade de ambos os outorgantes (Marca e Proprietário) rubricarem um Contrato de Mediação Imobiliária (CMI), exigido por Lei própria e de acordo com a «boa-fé», logo se diz que a Marca (em nome do respeito e estima pelos intervenientes), para que seja imaculada a eventual transacção do «produto», proporciona total acompanhamento jurídico, gratuito, em todas as fases do Processo: na Angariação (que conduz à assinatura do CMI); na assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV); na Escritura. Contudo, no Admirável Mundo das Imobiliárias, o inesperado está sempre escondido a letras do mesmo tamanho ou mais pequenas, no articulado dos CMI e nas intenções do Consultor Imobiliário «bem formado», quando pouco se entende do Direito que os rege. Por isso, antes de assinar um CMI, aconselha-se o recurso a um jurista, entendido na matéria e da estrita confiança do Proprietário, para analisar o referido CMI e evitarem-se surpresas – recorda-se que, quando algo corre mal numa tentativa de transacção, tudo está quase meticulosamente preparado para a responsabilidade ser imputada ao Proprietário ou ao Consultor Imobiliário “novato” e nunca à Marca, seja ela de renome ou de bairro. E deverá ter-se em conta que um CMI assinado em regime de exclusividade, por muitos que sejam os argumentos a defendê-lo, conduz a um vínculo difícil de revogar dentro do tempo (em alguns casos e em determinadas situações até fora dele) de duração do contrato quando o trabalho de promoção da Marca é inexistente ou fica aquém do prometido.
Nem todos os Proprietários usufruem de posses para recorrerem a um representante legal próprio, que os auxilie a ler com atenção o CMI proposto pelas Marcas e os acompanhe ao longo de todo o Processo de tentativa de transacção de um imóvel/propriedade. Contudo, sempre que se desconfia de alguma cláusula (ou falta dela) num CMI, há entidades específicas a que se pode recorrer para aconselhamento, como por exemplo a DECO, os Centros Nacionais de Informação e Arbitragem de Consumo, A Direcção-Geral do Consumidor, entre outras, cujos contactos podem encontrar-se na internet.
Relativamente ao CMI, há pormenores que funcionam como alertas e que se aconselha tomarem-se como relevantes e em consideração: a Marca só deverá validar um CMI se tiver na sua posse informação referente a toda a documentação necessária para a transacção do «produto»; quando a Marca coloca em alguma das cláusulas do CMI que «algo» continua em vigor depois da cessação do contrato é aconselhável aferir se tal é viável do ponto de vista jurídico, isto é, se ficou registado o modelo de CMI que a Marca está a utilizar no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC); não se deverá pagar à Marca qualquer verba, adiantada, referente a alguma fase do Processo de transacção do «produto», sem que tal esteja contratualizado; sem haver transacção do imóvel/propriedade, as Marcas não podem obrigar os Proprietários a ceder os seus dados pessoais durante dez anos quando o contrato cessa ou é revogado; deverá confirmar-se que o Consultor Imobiliário que consta no contrato é o mesmo com quem foi tratada a angariação; deverá sempre ter-se muita cautela com as adendas/anexos aos CMI que se «assinam em branco» e, de igual forma, aferir o seu valor jurídico.
Relativamente ao CPCV não se deverá assinar o documento sem ser confirmado pelo jurista/solicitador de cada Cliente (Vendedor e Comprador) as pretensões acordadas, e é aconselhável não dar a posse do bem (o Vendedor entregar a chave do imóvel ao Comprador, por exemplo) antes de liquidado todo o valor acordado para a transacção. E deverá o Proprietário acautelar no CMI a percentagem que pretender receber com a assinatura do CPCV, desde que viável.
Relativamente à escritura, antes das assinaturas finais e do «champanhe» dever-se-á, mais uma vez, ver tudo com atenção com quem de direito.
Finalizando, no contacto com o Admirável Mundo das Imobiliárias (onde, como em todas as actividades, também se encontra alguma gente séria e competente) não se deixe enrolar por «falinhas mansas» nem tão-pouco com promessas que poderão não concretizar-se. Nunca se esqueça: o que não está escrito, não existe. E o que está escrito tem de ser verdadeiro e legal e, também, rubricado por si. E não deixe de «dar um salto» até às páginas das Marcas e dos Consultores Imobiliários na internet, principalmente nas redes sociais. Talvez, por aí, perceba que a insistência desmesurada nas palavras profissionalismo, formação, experiência, conhecimento, rigor, honestidade, dedicação, compromisso ou persistência, não signifique mais do que isto: ocultar logros.
Jorge Sá
(Jorge Sá não respeita o AO90)
(Imagem retirada da net)